Uchylenie się od skutków prawnych zawartej umowy lub rekojma za wady fizyczne nieruchomości

Parę miesięcy temu u notariusza została spisana umowa zamiany domu na mieszkanie. W umowie jest zapis że poprzedni współwłaściciele oświadczają że został dokonany odbiór domu. Jednakże parę miesięcy temu okazało się że nie ma dokumentacji odbioru domu ponieważ taki nie został dokonany. Czy w związku z powyższym taka umowa notarialna jest ważna i czy można ją rozwiązać?

Bardzo ważnym krokiem przed nabyciem nieruchomości jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i szeregu dokumentów, w tym czy ta nieruchomość została oddana pod względem formalnym do użytku. Pozwolenie na użytkowanie domu jest konieczne by można było w nim legalnie zamieszkać.

Niestety jest bardzo dużo ofert sprzedaży nieruchomości, które nie posiadają niezbędnych dokumentów odbioru i nabywca takiej nieruchomości sam musi się tym zająć i ponieść koszty związane z formalnościami uzyskania pozwolenia na użytkowania domu.

Odebranie wykonania poszczególnych instalacji od podwykonawców (elektrycznej, gazowej, kominowej) musi być zgłoszony do odpowiedniego działu architektury znajdującego się Urzędzie Miasta bądź też w Urzędzie Gminy. Bez dokumentów odbiory technicznego formalnie nieruchomość uważa się jako nieukończoną, czyli w trakcie budowy.

W opisanej sprawie brak odbioru technicznego domu nie powoduje automatycznie nieważności zawartej notarialnej umowy zamiany nieruchomości.

W sprawie możliwe są dwa rozwiązania:

1. Uchylenie się od skutków prawnych zawartej umowy zamiany.

Zgodnie z art. 84 Kodeksu Cywilnego (dalej - K.c.):

§ 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Kodeks cywilny nie definiuje pojecie „błędu”, jednakże w piśmiennictwie i orzecznictwie uważa się, że:

Błędem jest niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o czynności, przy czym niezgodność może dotyczyć zarówno faktów, jak i prawa (tak SN w postanowieniu z 21 lutego 1973 r., III CRN 415/72);

Powszechnie przyjmuje się, że błąd w rozumieniu art. 84 K.c. to błąd co do treści czynności prawnej wyrażający się istnieniem różnicy między stanem wyobrażonym przez składającego oświadczenie woli, a stanem rzeczywistym Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 25 marca 2010 r. I ACa 23/2010.


Aby można było powołać się na wadę oświadczenia woli w postaci błędu musi zaistnieć kilka przesłanek:

  1. błąd dotyczy treści czynności prawnej (w tym przypadku treści umowy zamiany nieruchomości),
  2. błąd musi być istotny - można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści.
  3. błąd wywołała druga strona choćby nieumyślnie, albo co najmniej o błędzie wiedziała lub z łatwością mogła go zauważyć.

Kwalifikowaną postacią błędu jest podstęp czyli błąd polegający na świadomym i umyślnym działaniu, podejmowanym w celu skłonienia określonej osoby do złożenia oświadczenia woli.

W wypadku podstępnego wprowadzenia w błąd nie muszą być spełnione rygorystyczne przesłanki określone w art. 84 § 1 i 2. Błąd nie musi zatem dotyczyć treści czynności prawnej ani być istotny.

Nieważność oświadczenia złożonego pod wpływem błędu scharakteryzował trafnie Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 23 listopada 1995 r., I ACr 483/95, stwierdzając, co następuje: „Charakterystyczną cechą tego rodzaju nieważności jest pozostawienie osobie - wskazanej odpowiednim przepisem - swobody decyzji w przedmiocie doprowadzenia do unieważnienia czynności prawnej. Podważenie skuteczności takiej czynności następuje przez uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli. Przepis nie stanowi, by musiało to nastąpić na drodze sądowej. Wystarczy pozasądowe oświadczenie złożone na piśmie, skierowane do określonego adresata. Uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli ma charakter prawa podmiotowego kształtującego. Konsekwencją uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli jest nieważność czynności prawnej. Zatem czynność nie może wywrzeć żadnych skutków, a te, które powstały, zostają z mocą wsteczną przekreślone”.

Uznać należy, że poprzedni właściciele nieruchomości wiedzieli o stanie prawnym nieruchomości i swoim oświadczeniem złożonym przed notariuszem wprowadzili w błąd drugą stronę.

Zgodnie z § 1 art. 86 K.c. jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

Jak wynika z powyższego przepisu i opisu sprawy można stwierdzić, ze mamy do czynienia właśnie z podstępem poprzednich współwłaścicieli, jako że oni zapewniali, że nieruchomość posiada odbiór techniczny i można w niej legalnie mieszkać.

Żeby uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone pod wpływem błędu przy spisaniu umowy zamiany należy takie oświadczenie złożyć tej osobie na piśmie. Jest to forma dla celów dowodowych.

Podważenie umowy nie musi koniecznie nastąpić na drodze sądowej. Wystarczy, że zostanie złożone na piśmie i dojdzie do wiadomości kontrahenta w określonym terminie.

Oświadczenie o uchylenie się od skutków musi być złożone w terminie określonym w art. 88 § 2 K.c.:

„Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu - z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby - z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał”.

Termin ten jest zachowany, jeżeli oświadczenie uchylającego się od skutków prawnych zawartej umowy dojdzie w tym terminie do wiadomości drugiej strony (tak SN w uchwale z 6 marca 1967 r., III CZP 7/67). Jeżeli uchylenie się nastąpiło w pozwie, to jako datę uchylenia należy przyjąć nie chwilę wniesienia, lecz datę doręczenia pozwu, gdyż dopiero wówczas oświadczenie o uchyleniu się zostaje złożone drugiej stronie (tak SN w wyroku z 28 kwietnia 1967 r., I CR 563/66).

2. Rękojmia za wady fizyczne.

Zgodnie z art. 604 K.c. do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. W związku z tym do umowy zamiany zastosowanie znajdą przepisy o rękojmi sprzedawcy za wady fizyczne sprzedanej rzeczy.

W tym miejscu przytoczę wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 25 listopada 1998 r. I ACa 351/98:

„Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy (mającą odpowiednie zastosowanie do umowy zamiany - art. 604 k.c.) ma charakter zbliżony do absolutnego tzn. sprzedawca nie może się z niej zwolnić, obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę a nawet czy w ogóle widział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedana rzecz jest wadliwa.

Z rzeczą wadliwą mamy do czynienia wtedy, gdy ma ona cechy zmniejszające jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, a także jeżeli nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego sprzedawca, albo jeżeli została wydana w stanie niezupełnym.

Dla oceny wad fizycznych rzeczy podstawowe znaczenie mają względy funkcjonalne, czy to określone w umowie, czy związane z wymaganiami normalnego użytku. Na kupującym nie ciążą żadne obowiązki badania rzeczy na okoliczność istnienia wady, poza zwykłymi obowiązkami związanymi z odbiorem rzeczy zgodnie z umową”.

Można stwierdzić, że dom bez odbioru technicznego nie nadaje się do legalnego zamieszkania w związku z czym można uznać, że nieruchomość została dotknięta wadą fizyczną.

Uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi są następujące:

  1. może on żądać obniżenia ceny (art. 560 K.c.); obniżenie ceny powinno odzwierciedlać rzeczywiste obniżenie wartości sprzedanej rzeczy;
  2. może on żądać usunięcia wady (art. 561 K.c.);
  3. może on żądać wymiany rzeczy na wolną od wad (art. 561 K.c.); sprzedawca ponosi wszelkie wynikłe z tego tytułu koszty, np. transportu, ubezpieczenia, pakowania itp.;
  4. może on odstąpić od umowy, ale tylko w przypadku, gdy wada jest istotna, tzn. nie pozwala na użytkowanie przedmiotu zgodnie z jego przeznaczeniem (art. 561 K.c.).

Reasumując, w przedmiotowej sprawie radziłabym żądać obniżenia ceny bądź odstąpienie od umowy zamiany nieruchomości.

 

Gwarantujemy szybką i bezpłatną wycenę twojego problemu.

PORADA PRAWNA JUŻ W 24 GODZINY.

...

NASZE ZALETY

OPINIE KLIENTÓW

W SERWISIE:

  • ILOŚĆ PORAD - 100
  • ILOŚĆ ARTYKUŁÓW - 200
  • ILOŚĆ OPINII - 150

TA STRONA UŻYWA COOKIE. Dowiedz się więcej o celu ich używania i zmianie ustawień cookie w przeglądarce. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na używanie cookie, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki. .

Akceptuję ciasteczka z tej strony.

EU Cookie Directive Module Information